Adeguamento ISTAT del canone di locazione
Di quanto aumenta l’affitto con l’aggiornamento ISTAT: variazione dell’indice FOI rispetto a un anno prima, applicata al 75% (contratti a canone libero) o nella misura pattuita. Indice aggiornato a luglio 2026.
Come funziona l’adeguamento ISTAT dell’affitto
Nei contratti di locazione il canone può essere aggiornato ogni anno alla variazione del costo della vita, misurata dall’indice ISTAT FOI (famiglie di operai e impiegati) del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Non è automatico: va previsto nel contratto e richiesto per iscritto dal proprietario.
La formula
Aumento mensile = canone attuale × variazione ISTAT annuale × quota applicata. La variazione è quella pubblicata dall’ISTAT, a un decimale. Con un canone di €800, una variazione del +2,8% e la quota del 75%, l’aumento è 800 × 2,8% × 75% = €16,80 al mese, e il nuovo canone €816,80.
75% o 100%?
- Contratti abitativi a canone libero (4+4): al massimo il 75% della variazione ISTAT (art. 32 L. 392/1978, richiamato dalla L. 431/1998).
- Contratti a canone concordato (3+2): l’aggiornamento segue gli accordi territoriali, spesso al 75% o escluso.
- Locazioni commerciali e a uso diverso: 75% per legge, salvo contratti di durata superiore al minimo con aggiornamento al 100%.
- Cedolare secca: nessun aggiornamento per tutta la durata dell’opzione (art. 3 c. 11 D.Lgs. 23/2011).
Quale mese usare
Il contratto indica di norma il mese di riferimento; in mancanza si usa l’ultimo indice pubblicato prima della scadenza annuale, di solito quello di due mesi prima (l’indice di un mese esce a metà del mese successivo). Per l’aggiornamento biennale si confronta l’indice con quello di 24 mesi prima.
Cosa non copre questo strumento
- Aggiornamenti arretrati per più anni: ogni anno va calcolato sull’indice del proprio mese di riferimento e sul canone già aggiornato.
- Imposta di registro sull’aumento (2% del canone annuo aggiornato, se non in cedolare secca).
- Canoni concordati con accordi territoriali che fissano regole proprie.
- Riduzione del canone in caso di variazione negativa, possibile solo se pattuita.
Domande frequenti
Come si calcola l’aumento ISTAT dell’affitto?
Si prende la variazione percentuale dell’indice ISTAT FOI del mese di riferimento rispetto allo stesso mese dell’anno precedente e se ne applica il 75% (o la quota prevista dal contratto) al canone mensile. Con canone €800 e variazione +2,8%: 800 × 2,8% × 75% = €16,80 di aumento al mese.
L’aggiornamento ISTAT è automatico?
No. Serve una clausola nel contratto e una richiesta scritta del locatore (raccomandata o PEC): l’aumento decorre dal mese successivo alla richiesta e non si può pretendere per i canoni già pagati prima (art. 32 c. 2 L. 392/1978). Molti contratti prevedono comunque la richiesta annuale.
Con la cedolare secca si può aumentare l’affitto?
No. Chi opta per la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, ISTAT compreso (art. 3 c. 11 D.Lgs. 23/2011). La rinuncia va comunicata all’inquilino con raccomandata.
Quale mese ISTAT si usa per l’aggiornamento?
Quello indicato nel contratto. In mancanza, l’ultimo indice pubblicato prima della scadenza annuale: poiché l’ISTAT pubblica l’indice di un mese a metà del mese successivo, di solito è l’indice di due mesi prima della scadenza.
Se l’indice ISTAT scende, l’affitto diminuisce?
Di regola no: la legge parla di aggiornamento nella misura massima del 75% della variazione, e la prassi lo intende come possibilità di aumento. Una riduzione è dovuta solo se il contratto la prevede espressamente. In caso di variazione negativa questo calcolatore indica aumento zero.
Si può recuperare l’aggiornamento ISTAT degli anni passati?
Solo dalla richiesta in avanti: gli aumenti non richiesti per gli anni precedenti sono persi, salvo che il contratto preveda l’aggiornamento automatico. In quel caso i canoni arretrati si prescrivono in cinque anni (art. 2948 c.c.).
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